契約

堺市中区深井で再販売用の土地の売買契約が完了しました。
買主様は大手ハウスメーカーで新築住宅を建築なされます。
土地は30坪以上あり、しかも角地です。色々な建物プランが検討されるでしょう
完成が楽しみですね

堺市北区のマンションが契約できました。
6月中旬にご紹介をいただき、速やかに売買契約まで進みました。昭和51年建築の物件ではありますが、地下鉄駅の最寄りで、立地のいいご物件です。フルリノベーションにより、新築同様に生まれ変わります。

大阪狭山市大野台の閑静な住宅地で戸建住宅の買取契約をしました。
土地は約65坪です。建物は昭和63年の建築で、改装すれば中古住宅としても利用可能かとも思えますが、取り壊しをし、新築住宅用地として、再販売する予定です。
近畿大学病院に近い、住環境の整った住宅地内です。

大阪府下で平成29年6月に取得した物件が、20ヶ月かかり再販契約をしました。

当然20ケ月も保有すれば、所有期間の経費でまず赤字となります。販売用不動産の収益は、単純に再販売価格－取得価格－改装費－取得・再販売にかかる経費－保有期間中の経費です。

特に分譲マンションは鉄筋コンクリート構造のため、不動産取得税、登録免許税、固定資産税が木造住宅にくらべると大幅に高いのです。

単にマンションの金額が安いからといっても、算出の基となる評価額は、面積や、構造、築年数などで決まり、取引価格は低くとも、取得税などはびっくりするほどかかるケースがあります。

なお、所有期間中の管理費、積立修繕金もコスト増となります。25,000円／月の場合は、1年で300,000円かかります。

弊社がマンションを取得する場合の事業計画では、再販売期間を6か月で想定し、販売予想金額を検討し買取金額を算出します。

これでは短くて採算性が悪いのでは？？

もちろんそうなのです、がっしかし、安全率を考慮しすぎると、その分買取価格の査定が低くなってしまい、競合他社に買取金額で負けてしまい、物件を仕入れするこができなくなります。同業他社も同じように、買取物件を探しています。

6か月以内で売り切る！！を前提に弊社は事業計画をたてます。よって6か月で売れなければ価格を下げてでも売り切る体制にしないと、保有すればするほど、赤字へのリスクが高まっていきます。

今回は弊社では、近年にない長期での保有してしまった物件となりました。順調に問い合わせ、ご案内もよく入っていた物件ですので、販売価格をさほど下げていなかったためかと思います。

今年新年度に入り、思い切って価格の見直しをしたところ、複数のオファーが入り、売買契約が無事完了しました。ありがとうございました。

先日、破産管財物件で連棟４戸1の端家を取得しましたが、昨年の台風２１号で屋根瓦がだいぶ損傷しており、新築住宅への、建替えを計画することに・・・・

プランニングは何とか、納得のできるプランができ、隣地の建物所有者に連棟切り離し、解体の同意をもとべるべく、連絡をとりましたが、同意しないの回答、

隣地所有者が大手不動産仲介会社に相談し、隣住戸を買取させていただくことになり、無事契約が完了しました。

結果、いい方向に進みました。

他でも連棟住宅の切り離し案件で、様々な相談、問題が発生しています。お客様の立場でじっくり解決、交渉するのも大事な仕事ですね

破産による物件取得、

不動産の取得はいろいろな方法がありますね、お買い換えによる持ち家の処分や、不要不動産の処分、相続による売却、田舎に帰るので処分・・・・等が多いでしょうか

又、裁判所が行う不動産競売や、破産による破産管財人の不動産処分で、入札により買主を探す・・・等、これは殆どが弊社のような業者が買受者の対象となります。

先日は和泉市で、破産管財人によるマンションの入札方式の売却があり、弊社が最高価格の提示ができ、無事取得しました。現在は改装工事を行っております。

今回取得した物件は、破産管財人が選定される前より、取引銀行の紹介で、検討していた物件です。破産管財人（弁護士）が任命され、具体的な交渉となりました。

破産管財人は当然少しでも高く売却できれば、その分債権者に配当ができます。

しかし破産物件の処分の性質上、物件は現状有姿、瑕疵担保責任は免責、物件の瑕疵リスクは全て買主が負担せなばなりません、よって、買受者は弊社のような不動産業者がほとんどだと言えます。

今回は破産管財人指定の仲介業者の労をとっていただき、無事成約となりました。

新築建売住宅へと生まれ変わります。

お客様より仲介依頼されていました、エスリード堺市役所前　5階部分　3LDK　50.58㎡が無事売買契約となりました。

専任媒介契約を締結し、約2か月での成約です。ご売却のご相談、買取価格、媒介価格でのお見積りのご提案、相続登記のお世話、抵当権の抹消のお手配、等、売主様よりもご信頼を獲得し、無事に弊社のご紹介の客様で成約となりました。嬉しい限りです。

あと、売買決済まで抜かりのなきように慎重に進めて参ります。

堺区堺市で中古マンションを購入しました。個人家主業もやっており、賃貸用の仕入れとして取得しました。

売買契約は一括契約決済といって、売買契約と売買決済を同時に行います。売主様のローンの返済もなく、現金取引ですので、結構シンプルに行えます。

次は改装工事です。マンションが古いので、予算を大幅に超えそうです。予算を増やせばそれに見合ういい改装工事ができるのですが、

賃貸物件にするため、見込み賃料との兼ね合いが大事です。

出来上がりが楽しみです。下記は現況の写真です。相当な痛みがでています。

媒介契約とは、通常、仲介で物件の売却依頼を受け、所有者様と売り出しの条件をまとめた契約書です。

余談ですが、仲介の買主様とも契約を結びますが、ご案内時に先もって契約を結ぶのは稀で、通常はご購入が決まり、ご契約の締結のタイミングで媒介契約を締結します。これは、仲介業務を行い、仲介の報酬額を明記したものとなります。

宅建業法では、文書主義となっており、何事も文書で提出しないと、業法違反に問われることもありますので、要注意です。

話は飛びましたが、高石市取石4丁目で、売却の依頼を頂戴しました。3,380万円です。すでに他社で売却活動をしておりますので、一般媒介契約で相受けとなります。

媒介契約の種類は、専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約と3種類あり、1社に任せるのは、専任で、複数の業者への依頼は一般となります。

専属と専任の違いは、自己発見取引が可能か否かです。

弊社では、専任でも一般でも、お預かりした以上は、全力で売却にむけ最大限の努力をするのが、モットーです。

それと並行して、弊社の強みでもある、自社買取の金額のご提案もさせていただいております。

お客様に喜んでいただけるよう頑張ります。