2019年 1月 の投稿一覧

大阪府下で平成29年6月に取得した物件が、20ヶ月かかり再販契約をしました。

当然20ケ月も保有すれば、所有期間の経費でまず赤字となります。販売用不動産の収益は、単純に再販売価格－取得価格－改装費－取得・再販売にかかる経費－保有期間中の経費です。

特に分譲マンションは鉄筋コンクリート構造のため、不動産取得税、登録免許税、固定資産税が木造住宅にくらべると大幅に高いのです。

単にマンションの金額が安いからといっても、算出の基となる評価額は、面積や、構造、築年数などで決まり、取引価格は低くとも、取得税などはびっくりするほどかかるケースがあります。

なお、所有期間中の管理費、積立修繕金もコスト増となります。25,000円／月の場合は、1年で300,000円かかります。

弊社がマンションを取得する場合の事業計画では、再販売期間を6か月で想定し、販売予想金額を検討し買取金額を算出します。

これでは短くて採算性が悪いのでは？？

もちろんそうなのです、がっしかし、安全率を考慮しすぎると、その分買取価格の査定が低くなってしまい、競合他社に買取金額で負けてしまい、物件を仕入れするこができなくなります。同業他社も同じように、買取物件を探しています。

6か月以内で売り切る！！を前提に弊社は事業計画をたてます。よって6か月で売れなければ価格を下げてでも売り切る体制にしないと、保有すればするほど、赤字へのリスクが高まっていきます。

今回は弊社では、近年にない長期での保有してしまった物件となりました。順調に問い合わせ、ご案内もよく入っていた物件ですので、販売価格をさほど下げていなかったためかと思います。

今年新年度に入り、思い切って価格の見直しをしたところ、複数のオファーが入り、売買契約が無事完了しました。ありがとうございました。

先日、破産管財物件で連棟４戸1の端家を取得しましたが、昨年の台風２１号で屋根瓦がだいぶ損傷しており、新築住宅への、建替えを計画することに・・・・

プランニングは何とか、納得のできるプランができ、隣地の建物所有者に連棟切り離し、解体の同意をもとべるべく、連絡をとりましたが、同意しないの回答、

隣地所有者が大手不動産仲介会社に相談し、隣住戸を買取させていただくことになり、無事契約が完了しました。

結果、いい方向に進みました。

他でも連棟住宅の切り離し案件で、様々な相談、問題が発生しています。お客様の立場でじっくり解決、交渉するのも大事な仕事ですね

海部郡美波町木岐で28.33坪土地（更地）38万円で売り出しました。

現在駐車場1台賃貸中で3.6万円/年の収入があります。以前は3台の駐車場として利用していた土地で、前所有者の管理上で、自然に減らしたものです。

努力次第では、収益率を高めることも可能かと思います。

水道の引き込みもあり、住宅等を建築することも当然可能です。初めての投資物件として如何でしょうか？

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競売物件の期間入札をしました。本日が締め切りでした。

以前、任意売却で一般仲介で売りに出ていたマンションで、弊社のお客様が購入したい旨で、物担の仲介業者を介して買付交渉をしていたのですが、債権者と折り合わず、進展しなかった物件です。

債権者が複雑になればなるほど、任意売却は成立しにくくなります。今回も、債権者の調整がつかず、競売になったものと思います。

弊社としては、せっかく関わった物件であるし、お客様は、まだ検討の余地があるとの意向のため、自社で入札することにしました。

以前は毎回20件近くの入札を行っていたのですが、最近は、落札価格もあがっており、なかなか落札できないのが現状で、しばらく見合わせておりますが、キーポイントでは、応札しております。

競売物件は権利関係や、金銭面のリスクは低いのですが、物件の瑕疵リスクは全て落札者が負うこととなります。居住者がなかなか退去に応じないこともあります。やはり業者の市場ですね

弊社の競売代行ページです。

ダイアパレス浜寺諏訪ノ森、3階部分、68.41㎡　3LDKを1280万円にて売り出しました。

任意売却物件です。昨年より売却の依頼を受けており、債権者様と売り出し価格の相談ができ、売り出すこととなりました。

成約事例から考えますと、価格はかなり安いと思います。しかしフルリフォームが必要です。内部はかなり傷んでおります。

ご自身で、フルリフォームや、リノベーションをご検討の方には、まさにピッタリのご物件かと思います。

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