収益物件管理

徳島県美波町（JR牟岐線、日和佐駅前）でアパート3棟の建設を行っております。

「メゾンドひわさ」です。駐車場2台付き、1LDK42㎡～45㎡、オール電化、エコキュート・IHコンロ、エアコン、照明器具、カーテンレール、テレビドアホンが装備されております。

賃料は4.9万円～5.3万円、共益費0.3万円の設定です。
人口5,000人の町への挑戦です。

収益マンションの個別メーター検針て、面倒くさいですね、でも、検針することにより入居者の生活状況、入居状況、単身のはずが、複数住まいになっているとか、しばらく留守にしているとか、特にメーターが動いていない場合は、要注意ですね、孤独死ということも想定されます。

今回は大元水道のメーターが上がると、要注意！！です。通常、受水槽で、ポンプアップにより、各戸に供給しているケースが多いでしょうが、この受水槽もトイレのタンクの大型版みたいなものです。タンク内は常に水を満タン状態にするため、ボールタップとよばれるもので、水量をコントロールしておりますが、設備は経年劣化するものです。

私の所有する物件で、やはりこのボールタップに不備がでて、受水槽の水漏れが発生しておりました。

大元の水道量が上がると、まず受水槽の不良が考えられますね、注意しましょう！！

少し以前の賃貸マンションでは、受水槽で水を溜め、加圧ポンプにより各階、各戸に水を送ります。

直圧では3階（4階）以上には水圧が不足するためです。

この受水槽は年に1回は保守、清掃を行政より指導されており、抜き打ち検査もあります。大家さんによっては、何年も受水槽清掃を怠り、カビが発生し住人様に多大な迷惑をかけている報道が先日TVで放送されていましたね、

弊社所有、管理物件は全て法定に沿い、資格業者により正規の方法で清掃を行い、データーを保存しております。作業員の健康状態の書類も添付されています。・・・・当然のことですよね

また、この受水槽より各戸に送水する加圧ポンプが又、曲者で、定期的にメーカーにより点検しておればいいのですが、つい抜けがちなのです。このポンプが故障すれば、即断水につながります。大変なことになります。

今回弊社の物件で受水槽点検時にポンプの不良がみつかり、直ぐに対応することができました。

放っておくと、ポンプが故障し、暑い時期に摩擦熱が起き、ポンプの停止となっていたと思います。

日常のポンプ点検がすごく重要ですね

春の移動シーズンにあわせて、賃貸住宅の動きが活発になってきましたね！！

弊社の自社賃貸物件で昨年末で12室の空室がありましたが、今年に入り、既に7室の入居申込が入りました。

空室でお悩みの大家様、この時期を逃すとなかなか部屋付けができませんよ！

1月～3月中旬までが勝負！でしょうか、賃貸業者様に客付けしていただけ易い物件作りをしましょう。

部屋は清潔に清掃ができていますか？気持ちよく案内してもらえる状況ですか？共用部の掃除は？

部屋を探しているお客様は複数の物件を比較し決めます。比較して勝てる物件にしないとなかなか決まりません、

まず、価格は間違っていないでしょうか？周りの状況が変わるように相場も変わります。又、初期費用が高いと敬遠されます。

弊社ではファミリー物件（2LDK～）以外は保証料、礼金を無くしています。いわゆるゼロゼロ物件です。しかし保証会社は100％加入していただいております。保証会社を利用することにより保証料が不要となり、保証人も不要となります（内容次第では必要なケースはあり）

入居後に失業し賃料が滞納となる・・・そんなお客様もおられましたので保証会社は条件としましょう

保証会社もたくさんありますよね、弊社も多くの保証会社と契約をし、あらゆるお客様のニーズにこたえております。

最近は外国人のお客様が増えています。最近3組の外国人が入居しました。外国人の対応がおろそかになるとチャンスを逃すかも・・・

客付けのお問い合わせ、ご相談は、お気軽にご連絡ください。

堺区で分譲マンションの賃貸募集をい開始しました。中古マンションを取得し弊社でフルリフォームを施し、賃貸用マンションへと変身しました。

取得時の状態と、改装後の状態をビフォーアフターで紹介します。

物件詳細はこちら

★改装工事後

改装工事前

堺市北区で保有する3階建て賃貸マンションの屋上板金工事が完了

台風21号の被害で屋上の笠木が吹っ飛んでしまいました。笠木がないと、階下の部屋に雨漏りします。以前も居住者より、雨漏りの苦情がきて、屋上調査で、笠木の板金の継ぎ目のシールが劣化したことにより、雨漏りが発生しました。

当然、屋上防水は大事ですが、笠木も重要な工作物です。つい見逃しがちとなりますが、注意しましょう

今回は笠木の全面リニューアルをしました。見えないところが重要ですよね

ワンルームを保有していると、孤独死に直面することがあります、皆さんもご経験ないですか？

私は昨年の5月に1件、今年の8月上旬に1件、私の保有するワンルームで孤独死事故がありました。

特に長期連休前には要注意ですね、会社が休暇に入り、レスポンスが低下します。昨年5月の事故は賃料が入らず、いろいろ伝手を探って本人を探しましたが、見つからず、最終怪しいと思い、内部立ち入りで発見しました。

発見後は、いないはずの身内がでてきて、何とか収拾しました。死後1か月は経っていましたが、通常の脱臭工事で収まり、内部改装の上、賃貸物件として稼働しています。（でも当初賃料は約20％ダウンです。）

今年の8月に起きた事故は、丁度お盆休みの真っただ中、まだ50歳前半の入居者様でしたが、突然死です。棟内より異臭のクレームで警察通報により事故が発見

事態は収拾しましたが、後が大変です。猛暑でしたので、初回のオゾン脱臭もなかなか効果がなく、スケルトン状態で、再度、脱臭を行いました、現在改装工事も進み、これから入居者募集ですが、約30％ダウンでの募集開始です。

ワンルームで賃料が望めない物件は、工事費用を考えますと、事業に見合わないから、部屋をクローズしたほうが良いとの意見もありますが、稼働しない部屋を置いておくと、マンション全体に悪影響を及ぼしますので、短期の採算よりも、長期で考えて運営するように心掛けています。

先日大きな被害をもたらした台風21号、弊社も所有物件をはじめ、お客様のご物件等、多くの物件に被害がでて、今も対策に追われている状況です。

そこへ、台風24号の接近、自然の怖さを思い知らされますね

昨日も弊社所有物件の居住者様より室内に水漏れがあるとの苦情、早速現地に向かいました。

屋上に上がってみると、陸屋根の排水溝が近隣より飛来した枯葉により詰めってしまい、プールのような状態に・・・まではいきませんが、水が溜まっています。

3階建ての屋上ですが、前の公園に大きな木があり、その枯葉と思います。

日々の定期的な点検が必要と思い知らされた次第です。

排水溝を掃除し、無事排水できました。

国土調査法に基づく地籍調査があります。今回、徳島県海陽町で保有するアパートの周辺が対象となり、立会いに行ってきました。

土地は公図が凄く重要です。私の土地はここです。と、公に証明できる。確定できるものですが、明治時代の地租改正時より作られた地図などを基にしたものが多くあり、現状とは大きく乖離している地所も多いのが現状です。

土地を売却、査定、借入時の担保評価時等、何か動きがあるとき、始めて、公図が混乱していますよ、とか、無地番に隣接していますよ、とかで、土地の評価ができない、分筆できない、など判明するケースが多いのです。

しかし、公図を訂正（手入れ）するとなると、隣接土地の関係者全員の立会が必要となり、また、相当なる測量費用もかかります。私も公図が混乱している物件を仲介するときには、所有者様に現状を説明するのが、ほんと心ぐるしいと思ったことが何度もあります。

でも、この地籍調査事業は、国、県、市町村が無償でやっていただけます。地主にとってはこんないいチャンスはないかと思います。

せっかく地籍調査があったのに、遠方だから行けない、と立会いできず、歯抜けになってしまっている土地も先日の取引でもあり、結果後日、土地家屋調査士をいれて、やり直しをしました。もちろん費用もかかります。

皆さん、地籍調査には進んで協力してくださいね

ところで、今回の調査立会中（筆数が多いので半日間要した）アパートの上階より下階への水濡れ事故があり、たまたま居合わせていたため、早期に対応することができました。

共同住宅はクレームがつきものです。初動対応がすごく重要ですね