2018年 4月 の投稿一覧

土地の売却契約です。弊社が所有していた土地で、約150坪の土地です、うち約半分は家庭用菜園、いや本格的な畑とも言えるでしょうか！！

近隣の方に賃貸していましたが、そのまま、畑を継続したい旨で、買取っていただきました。しかし、固定資産評価が高く、建物が建っていないため、減税もきかず、固定資産税はびっくりするような金額です。

行政と交渉をし、畑にしか使いようがないのと、擁壁内の敷地が多く含まれていることで、固定資産税の見直しに成功しました。結果、喜んでいただき無事ご成約

残りの敷地は、通りに面しており、段差のないいいお土地です。コインパーク業者にサブリース契約で借り上げていただくのと、個人の方に、月極め駐車場で賃貸しておりましたが、今回、ご縁があり、新築住宅をご検討のお客様にご売却することとなりました。

ハウスメーカーで建築されます。立派なお家が建つことを心待ちにしております。

泉北ニュータウン内の住宅地で、戸建の買取契約を完了しました。建物はハウスメーカーの軽量鉄骨造ですが、中古住宅としての販売は難しいかな

新築用地ということになりそうです。この場合、土地は移転登記しますが、建物は登記留保をします。解体後の元所有者のままで滅失登記を行います。そうすることにより、余分な登録免許税を支払わなくてもいいです。

不動産が移転すると、すごい税金がかかりますね、売買契約の印紙税、登録免許税、抵当権設定時の登録免許税、不動産取得税、売主は譲渡所得税、といった具合です。評価証明書が算出基準となり（譲渡所得税は別）売買金額の安い高いはないですね、

ですので、地方の土地は評価金額より大幅に下落しているものもあり、売買金額は低いのに税金が恐ろしく高い・・・ということもあります。

資金計画には税金を頭においておかないとえらい目にあいますよね

賃貸住宅の改装工事が完了しました。長い間改装されていない部屋で、リノベーションまではいきませんが、水回りはすべて交換、クローゼット新設、エアコン新設、モニターホン新設、ＬＥＤ照明器具、３個取り付け、クロス全面張り替え、ＣＦ張り替え、という具合にほぼ、新築のようです。

賃料の値上げができない最近の市況では、賃貸の改装工事は重荷になるのが、家主の気持ち、これは皆様同じですよね、少しでも安くあげたい、これも同じです。でも中途半端な改装ですと借主もなかなか決まりません、

リノベーション工事を行えば、弊社の経験ですと、１発で客付けできます。でもリノベーションって、分譲貸にしか発想ができませんよね、分譲ですと賃貸後にまた、売却ができるというメリットがあり、それこそ中途半端な改装だと、又、余分な改装工事が必要となります

それでは、安くしかし、納得のいく改装をするには・・・・！！
弊社では基本、賃貸改装では、分離発注を行います。

分離発注とは、業者は通常、専門で各々業者があり、それを工務店がまとめる役割となっております、水回り設備業者、電気工事業者、建具業者、塗装業者、クロスなど内装業者、美装業者・・・等です。それを個々に見積もり、発注します。

あと、エアコン、照明器具、モニターホン、火災報知器・・・など量産のものは弊社でなるべく安く仕入れて、業者に支給します。

規模の大きくない施工業者は問屋から仕入れますので、安い設備器具などが仕入れできないのが現状のようですね、

あとは弊社が工務店となり、各社の調整をはかり現場に立ち、工事を進めていきます。手間はかかりますが、その分コストは当然にさがりますよね

ただ、リノベーションなど、大きな工事は、プロの工務店に請け負ってもらいます。
お客様から自宅のリフォームを依頼された場合も同様です。

改装工事がございましたら、是非ご相談ください

弊社の主力業務は不動産の売買・仲介ですが、業務によって、立場が断然に代わってきます。特に決済時には、売主なのか、買主なのか、仲介者なのかで、準備すること、仕事が大きく変わりますので、混乱しないよう万全の注意をするのですが、

本日は、弊社販売用不動産の売買契約を締結しました。販売用不動産として、仲介業者の紹介で古家を取得し、それを商品へと加工、

古家の解体、隣地よりの水道、雨水管の移設、境界の整備、境界は確定測量といって、前面道路、隣接水路、近隣地全ての境界を立会い境界票の設置、測量図面の作成を行います。専門の土地家屋調査士に依頼します。

綺麗な更地に仕上がってくるのは、ほんと楽しみですね、

今回の買主様はマイホームを新築なされます。日当たりのいい土地なので、理想のおうちが建つことでしょう。完成が楽しみですね

上水道の使用量ですが、収益マンションで最近のものは、個別水道で直接、水道局が検針、徴収するものが多くなっていますが、弊社所有、管理物件を含め、多数が親メーターで、一括でオーナーに請求がきます。

親メーターからは、各戸に分配され、各戸に子メーターがついており、子メーターの検針を行い、各請求を行うのが一般的ですね

弊社も2カ月に１回、検針を行います。物件によって、偶数月と奇数月に分け、毎月20日に検針を行います。

水道月もそうでない月も、請求書を発行し、各戸に個別配布をします。

結構、この水道検針で、入居者様の動きがわかりますね、

1ルームで１人入居のはずが、今回、水量が２倍になっている・・・？水漏れがないか入居者に確認すると、いるはずのない女性が応対？？実は同棲を始めてました。

使用量が極端に減った・・・これは何かある・・結果、孤独死！！

等等・・・いろいろな事が発生します。水道検針は、ある意味バロメーター的なところがありますね、

中古で取得したマンションで、水道料込で賃料設定されているものも、必ず検針を行います。

水道が定額だと、使い放題する居住者もおられ、チェックし注意することもあります。ホント管理のイロハですね、

今日は、賃貸で引渡しする前の２物件のチェックを行ってきました。気持ちよくご入居いただくために、最終チェックです。

ベランダの雑草も気になりましたので、草引きも実施しました。賃貸物件は生き物です。しっかり見ておかないとしっぺ返しがきます。常にお客様目線で見る心がけをしないと・・・・！！

自社で１５棟の賃貸物件を所有、管理しておりますが、昔からの上水道菅は水圧が低く、鉄骨共同住宅の殆どが、受水槽と加圧給水ポンプで各戸に水道供給されています。

この加圧給水ポンプが厄介ものですね、昨年も２現場で故障、しかも雨の日の22：00と早朝04：00という時間帯！！

ポンプが止まると、マンション全体の水道が一斉に止まってしまいます。当然住人よりクレームの大嵐！

こういう時こそ、日ごろからお付き合いしている業者様のお力をお借りしなければ対処できません、緊急出動となります。朝からトイレが使えないと大変なことになりますよね。

ですから、日ごろよりの、ポンプの点検、メンテは大事なのですが、どうしても１年１回の受水槽清掃の時になってしまいますもんね、

・・・つい先日も、管理マンションより朝、水が出ないとのクレーム

ああ又ポンプか・・・・・一目散に現場に急行、ポンプにはエラーメッセージが点灯

早速メーカーに連絡いれると、ポンプ２個の内、１個で緊急運転に切り替え、日中ですので、すぐ現場に来てくれました。

今日、ポンプ交換の見積もりきましたが、６５万円です。

結構しますね、とほほです。

そこで、市の水道局に調査、相談にいったところ、水道本管の水圧が上がっているで、加圧ポンプ無の直圧でいけそうとの返事、

急遽、事前相談で工事の打ち合わせに入ることとなりました。

直圧になりと、メンテもいらなくなり、安心ですよね、今後、直圧化できるマンションは切り替えて行こうと思います。

休日の早朝の電話！！

水曜日は定休日となっております。しかし弊社は賃貸物件の管理もあるため、緊急用に会社の代表電話を転送しております。今日も弊社の社員が転送電話をもっていました。

早朝05：30に着信が・・・

又、水が出ないのクレームか・・・・？？ドキッとします。

結果、堺警察署よりの電話です。

仲介物件の売り物件としてお預かりしている倉庫に早朝、居眠りの自動車が突っ込んだという連絡で、弊社の売看板をみて、連絡したとのこと、迷惑な話ですね、

社員は早速休日にも係わらず、現場に急行、事故処理に追われました、

所有者にも早速連絡し、対応

ほんと、空家だったので、大事にならずには済みましたが、運転手は何も覚えていないとの事、飲酒もなっかたようです。気をつけましょうね！！